Имущественный вычет при продаже квартиры

Имущественный налоговый вычет по доходам от реализации жилья — это способ уменьшить налогооблагаемую базу по НДФЛ при соблюдении требований НК РФ и наличии подтверждающих документов. Воспользоваться правом на вычет могут физические лица, признаваемые налоговыми резидентами РФ.

1. Кто вправе получить имущественный вычет

Право на вычет имеют налоговые резиденты РФ (срок пребывания в стране не менее 183 дней в году) — ст. 207 НК РФ. Вычеты предоставляются как при получении дохода от продажи жилья, так и при покупке/строительстве нового жилья; при продаже квартиры доходом признаётся вся сумма по договору купли-продажи или стоимость по кадастровой стоимости (не менее 70% от кадастра), пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ.

2. Срок владения для освобождения от налога и имущественного вычета

Если собственник владел квартирой дольше минимального срока, доход от продажи не облагается НДФЛ и имущественный вычет не требуется. Для недвижимости, приобретённой с 2019 года, минимальный срок — 5 лет (ст. 217.1 НК РФ); в ряде случаев (одна квартира, право собственности на первую недвижимость) — 3 года. Если срок владения меньше минимального, применяется имущественный вычет: либо фиксированный (т.н. «необлагаемый минимум»), либо расчётный (с остатка от кадастра).

3. Размер и применение имущественного вычета

С 2021 года при продаже квартиры предоставляется стандартный имущественный вычет в размере не более 1 млн руб. в год по совокупности доходов (п. 2 ст. 220 НК РФ). При наличии нескольких объектов за год вычет применяется к наиболее выгодному объекту. Если цена сделки ниже или равна лимиту, налог с продажи не платится; если выше — НДФЛ рассчитывается как «доход минус вычет»: НДФЛ = (Цена сделки – 1 млн руб.) × 13%. Для сделок с недвижимостью, приобретённой до 2019 года, действует фиксированный вычет 1 млн руб. вне зависимости от цены продажи.

4. Расчёт имущественного вычета в кадастровой стоимости

Если цена договора купли-продажи ниже кадастра или ниже суммы по сведениям ЕГРН (70% от кадастра), для расчёта налога берётся фактическая стоимость, но не менее 70% кадастра: НДФЛ = (цена сделки – 1 млн руб.) × 13%, если цена ≤ 70% кадастра. Это исключает занижение цены и позволяет получить вычет даже при продаже дешёвой квартиры.

5. Как применить вычет: документы и форма заявления

Для получения вычета необходимо подать декларацию 3-НДФЛ по окончании года, в котором получен доход от продажи; к ней прикладываются копии договора купли-продажи и передаточного акта (или расписки), сведения об ИНН продавца и стоимость объекта по договору/кадастру. Вычет можно заявить двумя способами:

В налоговом органе — при подаче декларации 3-НДФЛ за год сделки, возврат налога осуществляется в течение трёх месяцев проверки и трёх месяцев на перечисление средств.
Через работодателя — до окончания календарного года, если подано уведомление о праве на вычет: НДФЛ не удерживается с начала месяца получения уведомления (ст. 219 НК РФ).

Что важно запомнить

Имущественный вычет в размере 1 млн руб. предоставляется по совокупности доходов от продажи жилья за год.
При владении квартирой более 5 лет (или 3 лет для отдельных случаев) налог не платится и имущественный вычет не требуется.
Для расчёта налога применяется либо сумма договора, но не менее 70% кадастровой стоимости; лимит вычета — 1 млн руб., расчёт: (цена сделки – 1 млн руб.) × 13%.
Заявить вычет можно по декларации 3-НДФЛ или через работодателя после получения уведомления из ФНС.
Срок камеральной проверки — до трёх месяцев, возврат налога — ещё три месяца.